Ч е с т н ы й    Ж К Х

Какие документы определяют обязанности управляющих организаций и права собственников?

Обязанностей УО и собственников – огромное количество, и чтобы их изучить, следует уметь найти документы, которые устанавливают такие права и обязанности.

 

Обязанности управляющих организаций "управляшек" закреплены в множестве законов, постановлений Правительства и иных нормативных актах. Основу обязанностей УО определяет Жилищный кодекс (ЖК), который содержит базовые положения о взаимоотношениях собственников жилья и УО.

Например, более детально об обязанностях УО можно прочитать:

• в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354);
• Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416);
• Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).
• Что-то я попробовал собрать на это сайте, скромно так )))

 

Ещё раз - Договор управления как главный документ между УО и собственниками жилья.

Кроме законодательства обязанности управляющей организации регламентируются договором управления МКД (ст.162 ЖК РФ). Заказчиком работ и услуг УО будут собственники помещений в МКД (также есть возможность заключить договор от имени ТСЖ), а исполнителем – Управляющая Организация (управляющая компания), которая обязана иметь лицензию на ведение деятельности по управлению домами.

Договор заключается на основании решения общего собрания собственников помещений в доме, по итогам которого составляется протокол общего собрания. Условия договора одинаковы абсолютно для всех собственников, что означает, что собственники все равны по объему прав и обязанностей перед УО и наоборот.

Период действия устанавливается по согласованию сторон и обычно составляет 1–5 лет, а при выборе УО на основе конкурса принимается срок – 3 года.

 

Среди обязательных условий договора управления, помимо прочих, должны быть прописаны:

• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
• перечень работ и (или) услуг, которые выполняет УО. Договор управления в обязательном порядке должен размещаться в ГИС ЖКХ, и каждый собственник имеет право ознакомиться с ним при желании. Размещает договор в ГИС ЖКХ управляющая организация.

 

В итоге при выяснении прав и обязанностей УО и собственников следует изучить:

• договор управления;
• законы и подзаконные акты (ЖК, постановления Правительства от 06.05.2011 № 354, от 15.05.2013 № 416, от 13.08.2006 № 491).

 

При отсутствии акта передачи имущества, подписанного каждым из собственников дома (ст. 246 ГК РФ), а так же при отсутствии договора с УО(УК,ТСЖ) на управление имуществом многоквартирного дома, когда условия должны быть согласованы с каждым собственником на общем собрании, и зарегистрированы в Минюсте, любые попытки принудительного взыскания с собственников дома сумм за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги, при отсутствии у УО вещного права на управление имуществом МКД расцениваются как завладение общим имуществом дома в коммерческих целях без согласия собственников, т.е. без надлежащего управомочия и без наличия оснований установленных законом.

В соответствии с Российским законодательством, ч.3 ст. 162 ЖК РФ Общее имущество собственников МКД является главной составляющей

договора управления. Общее имущество жильцов многоквартирного дома выступает предметом заключения договора, без которого управление

МКД является невозможным.

Основания прописаны в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса где перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД.

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно

ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 23.11.2019) "Об утверждении Правил содержания общего имущества

в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...

п. 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения,

содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного

технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом,

приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

 

Это означает, что предметом договора является зарегистрированное общедомовое имущество МКД.

Право оперативного владения чужой недвижимостью должно и обязано быть оформлено документально и зарегистрировано в Росреестре,

т.к. согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации: «Каждый факт хозяйственной жизни подлежит

оформлению первичным учетным документом» (п.1 статья 9 Федерального Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») .

Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признан объект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

Расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежат документальному оформлению, причем в обязательном порядке, иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете.