Ч е с т н ы й    Ж К Х

Капитальный ремонт - сначаоа всё по закону (теоретически)

Ранее финансированием капитального ремонта многоквартирных домов занималось государство.

Однако с 2015 года эта обязанность была возложена на собственников жилья. С какой целью это сделано — сами догадаетесь?

 

Само определение понятия — фонд капитального ремонта.

В теории, новая система капитального ремонта была введена, чтобы исключить недопустимое обветшание жилищного фонда. На практике же это … Теперь собственники квартир в многоквартирных домах ОБЯЗАНЫ ежемесячно вносить платежи, которые будут аккумулироваться на специально созданном счете в банке.

Из этих средств образуется фонд капитального ремонта (статья 170 ЖК). Средства этого фонда могут пойти только на капитальный ремонт дома: на ремонт электрооборудования, отопления, вентиляции, газоснабжения, водоснабжения, канализации, лифтового хозяйства, фасадов, крыши, фундаментов и подвалов. Куда они на самом деле исчезают, тот ещё вопрос. И что с процентами от этих сумм, которые аккумулируются в банках?

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

• взносов на капремонт;
• начисленных пеней за несвоевременную уплату взносов;
• процентов за использование средств, находящихся на спецсчёте или счёте регионального оператора;
• доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
• средств финансовой поддержки;
• кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

Кстати, если собственник продаст квартиру, то он не может вернуть себе уплаченные взносы из фонда. Поскольку они закрепляются не за собственником, а за конкретным помещением.

 

Способы формирования фонда

Имеется два основных варианта формирования фонда капремонта (часть 3 статьи 170 ЖК) — можно накапливать средства либо на специальном счёте, либо на счёте регионального оператора. Это определяется общим собранием собственников квартир дома. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов.

При выборе спецсчёта, на общем собрании определяется размер ежемесячного взноса на капремонт. Однако величина взноса не должна быть ниже минимально установленного в регионе. Кроме того, выбирается владелец спецсчёта и банк, в котором будет открыт спецсчёт. Владельцем спецсчёта может быть ТСЖ, ЖСК, управляющая компания. А банк должен соответствовать определенным требованиям.

 

Можно работать и с региональным оператором капитального ремонта (РО).

• это юридическое лицо, которое организует и проводит капитальные ремонты домов;
• создается администрацией того региона, на территории которого будет функционировать;
• собирает взносы;
• открывает спецсчета и совершает операции по ним;
• является заказчиком и финансирует расходы по капремонту;
• взаимодействует с местными властями (статья 180 ЖК РФ).

Полный перечень обязанностей РО приведен в части 2 статьи 182 ЖК РФ.

РО предпочтительней, если капремонт дома нужно провести в ближайшее время, а для накопления средств на спецсчете потребуется длительный срок. И очень возможно, что накопленных денег на спецсчете на все запланированные работы может не хватить. А РО может использовать средства других домов, которые потом можно будет возвратить за счет будущих взносов данного дома.

Контроль за фондом капремонта производится в соответствии со статьей 172 ЖК. И при выборе РО, и при спецсчете контролирующим органом фонда является региональный государственный жилищный надзор, который передает данные соответствующим региональным Министерствам и Департаментам.

Инициировать проверку может любой собственник жилья в доме — он может сделать запрос в фонд или в банк о том, сколько средств накоплено у его дома на счете капремонта, а также о том, какая есть задолженность по платежам, проводились или нет ремонты, какая сумма списана со счета.

Как определяется величина взноса

В соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК и Приказом Минстроя России № 454/пр от 26.07.2016 г. величина минимального взноса в фонд капремонта определяется администрацией каждого региона России. При этом учитывается следующее:

взнос должен быть достаточным для осуществления ремонтов, направленных на восстановление дома (достижения параметров дома установленным нормативам);

взнос не должен иметь чрезмерную нагрузку для собственников жилья и должен оптимально вписываться в общие расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг;

взнос рассчитывается с учетом минимального привлечения бюджетных средств.

На величину взноса влияют: 

• территориальное расположение в соответствующем муниципалитете,
• год постройки дома,
• его тип и этажность,
• наличие лифтов,
• площадь общедомовых помещений,
• стоимость капремонта отдельных конструкций и инженерных систем дома.

 

Чтобы рассчитать взнос, вначале определяют оценочную стоимость капитального ремонта дома. В нее входит определение минимального перечня работ по капремонту, разработка проекта капремонта с обязательной экспертизой и определение стоимости ремонта. После этого определяется удельная стоимость капитального ремонта. Удельная стоимость определяется путём деления оценочной стоимости капремонта дома на общую площадь помещений в доме. При этом не учитывается площадь общедомового имущества. В результате получим, что размер взноса на капремонт будет определяться в рублях на 1 м2 общей площади помещений в доме в месяц.

Размер взноса может быть постоянным или ежегодно пересматриваться.

Утвержденные взносы публикуются на официальных интернет-ресурсах региональных администраций.